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2017-02-17 08:00 CET
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Cegereal - Résultats annuels 2016 : Résultat net EPRA en hausse de 54,8%

Paris, le 17 février 2017 - 8h00
Information réglementée

Cegereal
Résultats annuels 2016

Résultat Net EPRA en hausse de 54,8%

« Avec un bilan restructuré, une première acquisition et un actionnariat renouvelé, des jalons importants ont été posés cette année. En 2017, nous regarderons les opportunités de croissance dans le secteur des bureaux », déclare Raphaël Tréguier, Directeur Général de Cegereal. 

       

  • Chiffres clés

       

In millions of euros 2016 2015 Variation
Loyers (IFRS) 47,2 44,3 +6,5%
Résultat net (IFRS) 41,3 81,0 - 49,0%
Résultat net (EPRA) 28,2 18,2 + 54,8%
Cash-flow opérationnel 34,8 22,5 + 54,9%
Patrimoine (hors droits) 1 124 942 + 19,3%
Patrimoine (hors droits) à périmètre constant 972 942 +3,2%
ANR Triple Net (EPRA) par action hors droits (en euros) 40,8 39,2 + 4,1%
ANR de remplacement par action droits inclus (en euros) 47,1 44,0 + 11,6%
Distribution par action (en euros) 2,1 2,0 + 5,0%
Retour sur investissement sur 12 mois 9,2% 17,3%  

        

La création de valeur illustrée par le retour sur investissement sur 12 mois (Total Share Return) est de +9,2%, avec une augmentation de l'ANR de 4,1% et un ratio de distribution de 5,1%.

L'ANR Triple Net EPRA ressort à 40,8 euros par action, suite à la variation de la juste valeur des immeubles (+2,3€ / action), et par la distribution de dividendes (-2,0€ / action), la progression du résultat consolidé (+0,8€ / action), les franchises accordées (+0,24€ / action) et la variation de juste valeur de la dette bancaire (+0,2€ / action).

L'ANR de remplacement augmente pour moitié du fait de la révision des frais de mutation (passant de 6,5% à 7,5%) dans les expertises, pour moitié du fait de l'ajout de l'actif Hanami.

Le résultat net EPRA s'élève à 28,2 millions d'euros au 31 décembre 2016 (versus 18,2 millions d'euros en 2015) avec un cash-flow opérationnel en hausse de 54,9% pour atteindre 34,8 millions d'euros.

L'immeuble Hanami ayant rejoint le portefeuille le 15 décembre, son impact sur les résultats annuels est faible. A titre d'exemple, sa contribution aux loyers IFRS 2016 est de 0,4 million d'euros (correspondant à un loyer annualisé théorique de 9,3 millions d'euros).

Le résultat net IFRS s'inscrit à 41,3 millions d'euros au 31 décembre 2016. La variation de la valeur du patrimoine à périmètre constant reste en hausse (+3,2%), mais dans une moindre mesure qu'en 2015 (+8,2%), entraînant une baisse relative du résultat net IFRS de 49,0%.

  • Un actionnariat reconfiguré 

Suite à l'arrivée de Northwood, qui détenait 98,44 % du capital de Cegereal à l'issue de son OPA de fin janvier 2016, de nouveaux investisseurs de premier plan ont rejoint l'actionnariat la société, lui permettant de continuer à bénéficier du régime fiscal avantageux des SIIC.

A ce jour, Northwood ne détient de concert plus que 55% du capital de Cegereal[1] aux côtés de GIC devenu le deuxième actionnaire de référence avec près de 25%.

  • Une structure financière optimisée

Cegereal a profité des bonnes conditions de marché de l'été dernier pour refinancer sa dette de 405 millions d'euros sous la forme d'un financement hypothécaire de 525 millions d'euros au taux très compétitif de 1,35%. L'opération, d'une maturité de 5 ans avec une possibilité d'extension de 2 années supplémentaires, a permis à Cegereal de réduire sa charge financière de 45%.

Afin de refinancer l'OPCI K RUEIL, Cegereal a signé le 15 décembre 2016 une convention de crédit d'un montant de 100 millions d'euros. L'emprunt est soumis à un taux moyen autour de 1,50%.

Suite à ces deux opérations, le taux d'endettement de Cegereal est de 52,1%.

  • Une première acquisition d'envergure

Avec l'acquisition du campus Hanami, Cegereal dote son portefeuille d'un actif d'exception situé à Rueil Malmaison, la ville verte de l'Ouest du Grand Paris. Cet ensemble de 8 immeubles de bureaux est implanté sur un terrain de 3,3 hectares paysagés en bordure de Seine. Il s'étend sur une surface de 30 000 m² et est occupé à 96% par des locataires de premier plan. 

Avec ce quatrième actif, la valeur d'expertise du patrimoine immobilier de Cegereal affiche une forte hausse de +19,3% sur un an, et s'élève à 1 124 millions d'euros hors droits (soit 1 209 millions d'euros droits inclus, aussi appelée « valeur de remplacement ») au 31 décembre 2016, par rapport à 942 millions d'euros sur l'exercice précédent.

Le taux d'occupation du patrimoine de Cegereal au 31 décembre s'élève 2016 à 87%. Des discussions avancées tant sur Arcs de Seine que sur Europlaza devraient permettre de porter le taux d'occupation au-delà de 90% très prochainement.

  • Une excellence opérationnelle félicitée au niveau international

Récompensant une démarche responsable menée depuis plusieurs années et aujourd'hui déployée au travers du programme collaboratif « Upgreen your business », le classement 2016 du « Global Real Estate Sustainability Benchmark » (GRESB) a hissé Cegereal à la première place dans la catégorie des foncières cotées de bureaux en Europe.

Cegereal a par ailleurs obtenu la certification ISO 140001:2004 pour l'ensemble de son système de management environnemental.

Enfin, Cegereal a remporté deux Awards remis par l'EPRA (European Public Real Estate Association). Cegereal se classe ainsi parmi les leaders européens en matière de reporting financier et extra-financier.

  • Distribution au cours de 2017 : 2,1 € par action

Cegereal proposera à la prochaine assemblée générale des actionnaires, en avril 2017, une distribution de 2,1.euros par action en 2017. Le paiement interviendra le 13 juillet 2017.

Le Conseil d'administration de Cegereal s'est réuni le 16 février 2017 pour arrêter les comptes consolidés audités de l'année close au 31 décembre 2016.

Retrouvez la documentation relative à la présentation des résultats de la société sur :

www.cegereal.com

Agenda

  • 21 avril 2017         Chiffre d'affaires du 1er trimestre 2017
  • Avril 2017             Assemblée générale
  • 13 juillet 2017       Paiement du dividende
  • 21 juillet 2017       Résultats du 1er semestre 2017
  • 26 octobre 2017   Chiffre d'affaires du 3ème trimestre 2017

Pour plus d'informations, merci de contacter :

Contact presse
Aliénor Miens / 01 53 32 84 77  
alienor.miens@citigate.fr 
Relation investisseurs
Raphaël Tréguier / 01 42 25 76 36 
raphael.treguier@cegereal.com

A propos de Cegereal

Créé en 2006, Cegereal est un groupe d'immobilier commercial spécialisé dans les bureaux au sein du Grand Paris. La valeur globale du portefeuille a été estimée au 31 décembre 2016 à 1 209 millions d'euros (valeur de remplacement).
A ce jour, la société est la première foncière française ayant un patrimoine entièrement certifié d'un point de vue environnemental (HQE et BREEAM niveau « Très bon ») et bénéficie du statut de « Sector Leader » dans le benchmark international GRESB.
Cegereal est une SIIC cotée sur le Compartiment B d'Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006. Sa capitalisation boursière est de 495 millions d'euros au 13 février 2017.
www.cegereal.com



ANNEXES

Compte de Résultat IFRS (consolidé)

En milliers d'euros, sauf données par action      
  31/12/16 31/12/15
  12 mois 12 mois
     
Revenus locatifs 47 196  44 310 
Autres prestations 13 991  11 349 
Charges liées aux immeubles (17 221)  (17 156) 
Loyers nets 43 965  38 504 
     
Vente d'immeuble    
Frais de fonctionnement (3 663)  (4 976) 
Autres charges opérationnelles (716)  (5) 
Autres produits opérationnels 65 
     
Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement 34 292  62 736 
Diminution de la juste valeur des immeubles de placement (13 900)   
Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement 20 392  62 736 
     
Résultat opérationnel   59 987   96 323
     
Produits financiers 53  15 
Charges financières (17 972)  (14 719) 
Résultat financier (17 919)  (14 705) 
     
Charge d'impôts (802)  (662) 
     
RESULTAT NET DE L'ENSEMBLE CONSOLIDE   41 265   80 957
dont part revenant au groupe 41 265  80 957 
dont part revenant aux minoritaires
     
Autres éléments du résultat global    
     
RESULTAT GLOBAL   41 265   80 957
dont part revenant au groupe   41 265   80 957
dont part revenant aux minoritaires
     
Résultat net de base par action   3,09   6,06
Résultat net dilué par action   2,95   6,06


Bilan IFRS (consolidé)

En milliers d'euros      
  31/12/16 31/12/15
     
Actifs non courants    
     
Immobilisations corporelles 61  61 
Immeubles de placement 1 124 100  942 000 
Prêts et créances (part  non courante) 22 949  28 928 
Instruments financiers non courants 184   
Total actifs non courants 1 147 294  970 989 
     
Actifs courants    
     
Créances clients 16 539  13 132 
Autres créances d'exploitation 12 709  6 899 
Charges constatées d'avance 354  96 
Total des créances 29 602  20 127 
     
Trésorerie et équivalents de trésorerie 18 634  8 723 
Total trésorerie et équivalents de trésorerie 18 634  8 723 
     
Total actifs courants 48 236  28 850 
  TOTAL ACTIF   1 195 530    999 839 
     
Capitaux propres    
     
Capital 66 863  160 470 
Réserve légale et primes 115 043  21 436 
Réserves consolidées 359 877  305 447 
Résultat net part du groupe 41 265  80 957 
Total capitaux propres 583 048  568 309 
     
Passifs non courants    
     
Emprunts (part non courante) 576 951  402 664 
Autres dettes financières (part non courante) 4 605  3 951 
Dettes d'impôts sur les bénéfices (part non courante)    
Instruments financiers 920   
Total passifs non courants 582 476  406 615 
     
Passifs courants    
     
Emprunts part à moins d'un an 2 224  1 626 
Dettes fournisseurs 5 832  3 150 
Dettes d'impôts sur les bénéfices    
Autres dettes d'exploitation 7 985  4 573 
Produits constatés d'avance 13 966  15 566 
Total passifs courants 30 007  24 915 
     
Total passifs 612 483  431 530 
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS   1 195 530    999 839 

Cash Flow - IFRS (consolidé)

En milliers d'euros      
  31/12/16 31/12/15
FLUX D'EXPLOITATION    
Résultat net de l'ensemble consolidé 41 265  80 957 
Elimination des éléments liés à la valorisation des immeubles :    
Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement (20 392)  (62 736) 
Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants    
     
Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans incidence sur la trésorerie :    
Amortissement d'immobilisations corporelles (hors immeubles de placement)
Actions gratuites attribuées non acquises à la clôture 102   
Juste valeur des instruments financiers (BSA, CAP et SWAP) 895   
Traitement des emprunts au coût amorti 2 949  775 
     
  Marge brute d'autofinancement    24 828   19 001
     
Variation des autres éléments de BFR 376  (2 975) 
Ajustement du BFR des effets des variations de périmètre 134   
     
 Variation du besoin en fonds de roulement   511   (2 975)
     
 Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles   25 339   16 026
     
FLUX D'INVESTISSEMENT    
Acquisition d'immobilisations (161 717)  (8 331) 
Diminution nette des dettes sur immobilisations 621  (384) 
     
 Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement   (161 096)   (8 715)
     
FLUX DE FINANCEMENT    
Augmentation de capital  
Variation de la dette bancaire 181 000   
Emission d'instruments financiers (BSA)  
Frais de transaction sur refinancement (8 542)   
Acquisition d'instruments de couverture (168)   
Augmentation nette des emprunts (part à moins d'un ans)   (90) 
Diminution nette des emprunts (part à moins d'un ans) (523)   
Augmentation nette des autres dettes financières (part non courante) 654  (215) 
Diminution nette des autres dettes financières (part non courante)  
Flux nets sur acquisitions et cessions d'actions propres (43)  252 
Distribution de dividendes (26 720)  (22 034) 
     
 Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement   145 668   (22 087)
     
 Variation de la trésorerie et  équivalents de trésorerie   9 911   (14 776)
     
  Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période * 8 723  23 499 
     
 TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA CLOTURE DE LA PERIODE   18 634   8 723

Compte de Résultat - Normes françaises

En euros        
  France Exportation 31/12/16 31/12/15
  12 mois 12 mois
  Total Total
         
  Ventes marchandises     0  
  Production vendue de biens     0  
  Production  vendue de services     70 000 46 667
CHIFFRE D'AFFAIRES NET 0 0   70 000   46 667
         
  Production stockée     0  
  Production immobilisée     0  
  Subventions d'exploitation     0  
  Reprise sur amorts, dépréciations, provisions, transferts de charges 30 141 27 155
  Autres produits 0  
Total  des produits d'exploitation        100 141   73 822
     
  Achats marchandises 0  
  Variation de stock marchandises 0  
  Achats matières premières et autres approvisionnements 0  
  Variation de stock (matières premières et autres approvis.) 0  
  Autres achats et charges externes 2 130 369 1 745 487
  Impôt, taxes et versements assimilés 2 611 034 129 284
  Salaires et traitements 792 428 649 380
  Charges sociales 334 152 266 126
  Dotations aux amortissements sur immobilisations 0  
  Dotations aux dépréciations sur immobilisations 0  
  Dotations aux dépréciations sur actif circulant 0  
  Dotations d'exploitation aux provisions pour risques et charges 20 347  
  Autres charges 194 550 122 762
Total charges d'exploitation       6 082 881   2 913 039
     
RESULTAT D'EXPLOITATION       (5 982 740)   (2 839 218)
     
  Bénéfice attribué ou  perte transférée 0  
  Perte supportée ou bénéfice transféré 0  
  Produits financiers de participations 0  
  Produits des autres valeurs mobilières et créances... 0  
  Autres intérêts et produits assimilés 29 933 144
  Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges 0 5 956
  Différences positives de change 0  
  Produits nets sur cessions de V.M.P. 0  
Total des produits financiers       29 933   6 100
     
  Dotations aux amortissements dépréciations et provisions   0 0
  Intérêts et charges assimilés 12 599 16 302
  Différences négatives de change     3  
  Charges nettes sur cessions de V.M.P. 0  
Total des charges financières       12 602   16 302
     
RESULTAT FINANCIER        17 331   (10 202)
     
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS       (5 965 409)   (2 849 420)



En euros          
      31/12/16 31/12/15
    12 mois 12 mois
         
  Produits exceptionnels sur opérations de gestion 0  
  Produits exceptionnels sur opérations en capital 83 162 53 309
  Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges 0  
Total produits exceptionnels       83 162   53 309
         
  Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 0  
  Charges exceptionnelles sur opérations en capital 281 5 111
  Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions 0  
Total charges exceptionnelles       281   5 111
         
RESULTAT EXCEPTIONNEL       82 881   48 198
         
  Participation des salariés aux résultats de l'entreprise 0  
  Impôts sur les bénéfices 802 365 661 939
         
TOTAL DES PRODUITS        213 235   133 230
TOTAL DES CHARGES        6 898 129   3 596 391
         
BENEFICE OU PERTE       (6 684 893)   (3 463 161)


Bilan - Normes françaises

En euros          
 ACTIF Brut Amort./Dépr. 31/12/16 31/12/15
         
Capital souscrit non appelé   -      -   
Immobilisations incorporelles   -       
  Frais d'établissement   -      -   
  Frais de recherche et de développement   -      -   
  Concessions, brevets, droits similaires   -      -   
  Fonds commercial   -      -   
  Autres immobilisations incorporelles   -      -   
  Avances et acomptes/immo. Incorp.   -      -   
    -       
Immobilisations corporelles   -       
  Terrains   -      -   
  Constructions   -      -   
  Inst. Techn. mat. et out. industriels   -      -   
  Autres immobilisations corporelles   -      -   
  Immobilisations en cours   -      -   
  Avances et acomptes   -      -   
    -       
Immobilisations financières   -       
  Participations & créances rattachées   326 405 364      326 405 364    361 229 772 
  Autres titres immobilisés   -      -   
  Prêts   -      -   
  Autres   725 947      725 947    643 078 
         
ACTIF IMMOBILISÉ   327 131 311   -    327 131 311   361 872 850
         
Stocks et en cours        
  Matières premières et autres approv.   -      -   
  En cours de production de biens   -      -   
  En cours de production de services   -      -   
  Produits intermédiaires et finis   -      -   
  Marchandises   -      -   
         
Avances et acomptes sur commandes       -   
         
Créances        
  Clients comptes rattachés   -      -   
  Autres créances   3 046 532      3 046 532    266 196 
  Capital souscrit et appelé, non versé   -      -   
         
Valeurs mobilières de placement   -      -   
Disponibilités   3 748 046      3 748 046    109 145 
         
ACTIF CIRCULANT   6 794 577   -    6 794 577   375 341
         
Charges constatées d'avance   44 035      44 035    58 718 
Comptes de régularisation   -      -   
         
 TOTAL ACTIF   333 969 924   -    333 969 924   362 306 909



En euros      
 PASSIF   31/12/16 31/12/15
       
Capital      
  Capital social (dont versé : 66 862 500) 66 862 500 160 470 000
  Primes d'émission, de fusion, d'apport...   99 004 926 5 388 776
  Écarts de réévaluation   152 341 864 152 341 864
       
Réserves      
  Réserve légale   16 047 000 16 047 000
  Réserves statutaires ou contractuelles   0   -
  Réserves réglementées   0   -
  Autres réserves   10 670 30 188 422
Résultat      
  Report à nouveau   24 910 30 409
  Résultat de l'exercice  (Bénéfice ou Perte)     (6 684 893)   (3 463 161)
  Acompte sur dividendes   0 0
       
Subventions d'investissement       -
Provisions réglementées       -
       
CAPITAUX PROPRES     327 606 977   361 003 310
       
Produit des émissions de titres participatifs     -  
Avances conditionnées     -  
       
AUTRES FONDS PROPRES     -    - 
       
Provisions pour risques      
Provisions pour charges   20 347  
       
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES     20 347   - 
       
Emprunts      
  Emprunts obligataires convertibles 0   -
  Autres emprunts obligataires 0 -
  Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit 0   -
  Emprunts et dettes financières divers 2 079 134 0
       
Fournisseurs et autres dettes      
  Avances et acomptes reçus sur commandes en cours   -   -
  Dettes fournisseurs et comptes rattachés 3 769 534 823 375
  Dettes fiscales et sociales 493 932 480 224
  Dettes sur immobilisations et comptes rattachés   0
  Autres dettes 0 0
  Produits constatés d'avance 0 0
       
DETTES     6 342 600   1 303 599
       
Comptes de régularisation   0 0
       
 TOTAL PASSIF     333 969 924   362 306 909



[1] Il est rappelé que le maintien du statut SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) est conditionné au fait qu'un ou plusieurs actionnaires agissant de concert au sens de l'article L. 223-10 du code de commerce ne détiennent pas directement ou indirectement 60% ou plus du capital de la SIIC (art. 208C du Code Général des Impôts).

HUG#2079504