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2019-03-21 17:45 CET
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GALIMMO : Résultats annuels 2018

Résultats annuels 2018

  • Revenus locatifs bruts de 37,2 M€, en progression de 6,6% dont +2,9% à périmètre constant[1] 
  • Patrimoine immobilier valorisé[2] à 632 M€ (HD), en progression de 4,2% dont +2,5% à périmètre constant[3]
  • Résultat EPRA[4] stable à 18,4 M€
  • Progression de 4,6% de l'ANR EPRA Triple net à 492,4 M€
  • Portefeuille de projets de développement de 172,5 M€
  • Dividende proposé : 0,88 €/action

Paris, le 21 mars 2019 - Galimmo SCA, société foncière cotée spécialisée dans l'immobilier de commerce et la valorisation de centres commerciaux, filiale française du groupe Galimmo Real Estate, annonce ce jour ses résultats annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2018. Les comptes[5] 2018 ont été arrêtés par le gérant et examinés par le Conseil de surveillance réuni le 19 mars 2019.

Maël Aoustin, Président de Galimmo Services France, gérant de Galimmo SCA, a déclaré :
« En 2018, nous avons continué de récolter les fruits de notre politique dynamique d'asset management de nos centres commerciaux. L'activité locative est restée soutenue et nous publions des revenus locatifs en hausse. Nous avons enregistré une nouvelle progression de la valeur du patrimoine et de l'ANR. Après Shop'in Publier et la galerie d'Essey-Lès-Nancy en 2017, le succès de l'ouverture de l'extension de Shop'in Houssen fin 2018 reflète notre capacité à attirer de nouvelles enseignes attractives dans nos centres fortement ancrés au sein de leur territoire et à répondre aux attentes de nos clients, en les accueillant dans des lieux de commerce et de vie, alliant proximité et modernité. »

« La solide situation financière de la société nous permet de poursuivre activement le déploiement des plans d'extension et de rénovation de nos sites. Nous venons également de renforcer notre patrimoine d'actifs à fort potentiel avec l'acquisition, le 8 mars 2019, du centre commercial attenant à l'hypermarché Cora de la puissante zone de Creil Saint-Maximin. Galimmo SCA dispose donc de forts atouts pour mettre en oeuvre avec succès sa stratégie de croissance profitable en s'appuyant sur ses équipes d'experts aux savoir-faire reconnus. » a ajouté Maël Aoustin.

chiffres clÉs 2018

En millions d'euros 2018 2017 Variation
Revenus locatifs bruts  37,20 34,89 +6,6%*
Résultat opérationnel courant avant variation de la juste valeur et quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence    26,48   25,30 +4,7%
Résultat EPRA4  18,40 18,39 +0,1%
* soit +2,9% à périmètre comparable

 
     
       
En millions d'euros 31/12/2018 31/12/2017 Variation
Valeur du patrimoine (hors droits)   631,9   606,2   +4,2%**
ANR EPRA triple net[6]    492,4   470,7   +4,6%
Ratio de LTV net[7]   14,9%   15,2%  

** soit +2,5% à périmètre comparable

Faits marquants de l'exercice 2018

L'activité de Galimmo SCA a bénéficié de l'extension de Shop'in Publier (Evian) livrée fin 2017 et inaugurée en mai 2018. La création de 2 200 m² GLA de surfaces additionnelles a porté la surface de la galerie à 5 600 m² GLA (soit une surface totale de 15 100 m² pour le centre en incluant l'hypermarché). Shop'in Publier comprend désormais 29 boutiques (dont Go Sport, La Table Cora, Superdry) et met à disposition des visiteurs un ensemble de services tels que des espaces repos connectés, des Amazon Lockers, des consignes à casques ou le wifi gratuit.

Fin novembre 2018, Shop'in Houssen à Colmar a ouvert ses portes au public après le doublement de la surface de la galerie qui est passée de 5 600 à 11 000 m² GLA, portant la surface totale du site incluant l'hypermarché à 25 260 m². Le design intérieur et l'architecture extérieure ont été totalement repensés et l'offre commerciale et de services a été renforcée. Le nouveau mix commercial est composé d'une cinquantaine de boutiques avec un pôle restauration significativement étoffé et une vingtaine d'enseignes nouvellement implantées parmi lesquelles Calzedonia, Courir, H&M, Le Temps des Cerises, Levi's, Okaïdi, Muy Mucho, Pandora, Sephora et Toscane. La très bonne performance du site depuis l'ouverture de l'extension fin novembre est en ligne avec l'objectif visé de 4 millions de visiteurs annuels.

Croissance de la valeur du patrimoine d'actifs immobiliers  

La valeur du portefeuille à fin décembre 2018 s'élève à 631,9 millions d'euros (hors droits), soit une croissance de 4,2% par rapport à fin décembre 2017 notamment liée à l'extension du centre commercial Shop'in Houssen. A périmètre constant (après retraitement de l'impact des extensions), la valeur du patrimoine augmente de 2,5%. Cette progression s'explique par l'évolution des revenus locatifs des sites existants.

La valeur des 12 centres commerciaux de Shopping convivial[8] s'établit à 475,4 millions d'euros (75% du total), en hausse de 4,7%, soit +2,3% à périmètre constant. La valeur des 39 galeries de Proximité renouvelée[9] (25% du total) progresse également (+2,9%) pour s'établir à 156,5 millions d'euros.

Les investissements liés au programme de valorisation des actifs se sont élevés à 19,6 millions d'euros en 2018. La majeure partie de ce montant a été consacrée au chantier d'extension/rénovation du centre commercial Shop'in Houssen (Colmar) achevé fin 2018.

Galimmo SCA a également poursuivi le programme de rénovation de ses galeries de Proximité renouvelée, 8 d'entre elles ayant été rénovées depuis la création de la foncière fin 2016.

Enfin, les travaux de restructuration de 5 anciens locaux de service après-vente de Cora ont été achevés à la fin de l'année 2018, sur les sites d'Auxerre, Nancy, Saint-Quentin, Soissons et Wattignies. Les autorisations administratives pour les restructurations partielles de Blois et Dole ont été obtenues.

Activité commerciale et locative soutenue

L'année 2018 a été marquée par une activité locative soutenue avec 120 opérations commerciales signées portant sur une surface de 10 993 m².

.     Galimmo SCA a signé 51 renouvellements de baux et recommercialisations[10] pour un loyer minimum garanti de 1,9 million d'euros. La réversion brute sur anciens loyers s'est élevée à +16,7%. Les recommercialisations ont permis d'accueillir notamment Qipao à Forbach et Toul, Franck Provost à Vichy ou encore Fabio Salsa à Dijon.

.     La commercialisation des nouvelles surfaces a été dynamique avec 25 baux signés, correspondant à 1,3 million d'euros de loyer minimum garanti et concernant principalement l'extension de Shop'in Houssen (Colmar) qui a ouvert ses portes au public au 4ème trimestre 2018 (voir le mix enseignes décrit au paragraphe Faits marquants).  

.     Pour ce qui concerne les surfaces vacantes depuis plus de 12 mois, 6 locaux ont été commercialisés pour un loyer minimum garanti de 0,4 million d'euros. En particulier, Basic Fit s'installe à Val d'Yerres et Maxi Zoo à Courrières.

.     Enfin, 38 contrats concernant des espaces de services et des kiosques ont été signés au cours de l'exercice.

Au total, les signatures de l'année 2018 ont porté sur un loyer minimum garanti de 3,9 millions d'euros.

De plus, l'activité de Specialty Leasing a été très dynamique : elle a représenté en 2018 un volume de revenus de 1,7 million d'euros. Galimmo SCA a notamment conclu un partenariat avec Amazon en vue du déploiement de consignes de retrait de colis Amazon Lockers dans ses centres commerciaux : 38 consignes ont ainsi été installées au cours de l'année.

L'activité locative de 2018 a contribué à enrichir et élargir l'offre de plusieurs centres de Galimmo SCA pour l'adapter à l'évolution des attentes de leurs publics. Elle se traduit par des revenus locatifs annualisés bruts[11] en hausse à 36,4 millions d'euros au 31 décembre 2018 contre 34,7 millions d'euros un an auparavant (+4,9%). Les centres de Shopping convivial et les galeries de Proximité renouvelée contribuent respectivement à hauteur de 72% et 28% au montant total de revenus locatifs annualisés bruts.

Le taux d'occupation EPRA[12] est de 92,0% à fin décembre 2018, contre 92,7% un an auparavant, pour l'ensemble du portefeuille. Cette évolution s'explique essentiellement par des libérations de boutiques Cora anticipées par rapport au calendrier initial. Le taux d'occupation des centres commerciaux de Shopping convivial s'établit à 95,2% tandis que celui des galeries de Proximité renouvelée est de 85,3% (contre respectivement 96,5% et 85,5% un an plus tôt).

Performance financière  

Résultats annuels 2018

Les revenus locatifs bruts de l'année 2018 s'élèvent à 37,2 millions d'euros, en hausse de 2,3 millions d'euros par rapport à 2017 soit +6,6%. Cette progression résulte :

.     de l'effet des programmes d'extension des centres commerciaux de Shop'in Publier (qui a bénéficié de sa première année pleine d'exploitation en 2018) et de Shop'in Houssen (à compter de septembre 2018) ainsi que, dans une moindre mesure, de celui de la galerie d'Essey-lès-Nancy livré en 2017 : ces programmes ont engendré un total de revenus locatifs bruts additionnels de 1,4 million d'euros pour l'ensemble de l'année ;

.     de l'augmentation de 0,9 million d'euros des revenus locatifs à périmètre comparable, soit une augmentation de 2,9% liée à la revalorisation des loyers, à la forte progression des revenus de Specialty leasing et à des loyers variables en hausse.

Après déduction des charges locatives et impôts fonciers non refacturés, les revenus locatifs nets de l'exercice 2018 progressent de 6,2% pour s'établir à 33,5 millions d'euros.

Le résultat opérationnel courant avant variation de la juste valeur et quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence s'élève à 26,5 millions d'euros, en progression de 4,7% par rapport à l'exercice précédent.

Compte tenu des tirages réalisés au cours de l'exercice 2018, le coût de l'endettement financier a augmenté à 3,9 millions d'euros en 2018 (contre 3,3 millions d'euros en 2017), avec un coût moyen de l'endettement[13] de 2,10%.
Au total, le résultat financier est une charge de 1,8 million d'euros contre une charge de 1,1 million d'euros en 2017.

L'année 2018 enregistre une charge d'impôt de 10,4 millions d'euros, en hausse par rapport à l'exercice 2017 qui avait bénéficié d'une reprise d'impôt différé liée à la loi de finances votée fin 2017.

Le résultat EPRA[14] s'établit à 18,4 millions d'euros (+0,1% par rapport à l'année 2017).

ANR au 31 décembre 2018

A fin décembre 2018, l'ANR triple net EPRA s'élève à 492,4 millions d'euros. L'augmentation de 21,7 millions d'euros par rapport à fin décembre 2017, soit +4,6%, provient essentiellement de la variation de la juste valeur du portefeuille d'actifs (+7,9 millions d'euros) et du résultat EPRA dégagé au cours de l'année (+18,4 millions d'euros).

Compte tenu de la décision des principaux actionnaires de Galimmo SCA d'opter pour le paiement en actions nouvelles de la société de leur dividende distribué au titre de l'exercice 2017[15], la hausse de l'ANR triple net EPRA par action (18,12 €/action) est moindre (+0,8%).

Situation financière solide

Au 31 décembre 2018, l'endettement financier est principalement constitué des tirages sur l'emprunt hypothécaire destiné au financement des programmes d'extension/rénovation des actifs existants. Au cours de l'exercice 2018, 13,8 millions d'euros additionnels ont été tirés portant le montant total tiré à 142,7 millions d'euros à échéance septembre 2023.

La trésorerie disponible a progressé pour atteindre 68,2 millions d'euros à fin décembre 2018 contre 59,4 millions d'euros un an plus tôt. L'endettement net passe ainsi de 91,5 millions d'euros au 31 décembre 2017 à 94,0 millions d'euros à fin décembre 2018.

Le ratio de LTV net reste faible à 14,9% au 31 décembre 2018 (15,2% à fin 2017), donnant à Galimmo SCA d'importantes marges de manoeuvre pour poursuivre son développement.

Un large pipeline de projets

Galimmo SCA dispose d'un important portefeuille de projets qui correspond à un montant total d'investissements de 172,5 millions d'euros. Plus de 90% de ce montant concerne des projets d'extension de 13 de ses sites existants, en ce compris le centre de Creil Saint Maximin dont l'acquisition a été finalisée début mars 2019 (voir paragraphe ci-dessous). Ces projets représentent un total de 57 600 m² de surfaces GLA additionnelles, soit une augmentation potentielle de 43% du total des surfaces existantes. Les autres projets consistent en des restructurations partielles de sites existants.

Au 31 décembre 2018, l'ensemble des projets engagés[16] représente un montant de 6,2 millions d'euros correspondant à des chantiers de restructuration / rénovation de galeries.

Le reste du pipeline de projets se répartit entre 68,3 millions d'euros de projets maîtrisés[17] et 98,0 millions d'euros de projets identifiés[18].

Dividende au titre de l'exercice 2018

Il sera proposé à l'Assemblée générale mixte des actionnaires du 17 mai 2019 d'approuver le versement d'un dividende de 0,88 euro par action, identique à celui versé au titre de l'exercice précédent, portant à 23,9 millions d'euros le montant total à distribuer[19] au titre de l'exercice 2018. Chaque actionnaire aura la possibilité d'opter pour le paiement en numéraire ou pour le paiement en actions nouvelles de la société.

Événement postérieur à la date de clôture : première acquisition de Galimmo SCA

Le 8 mars 2019, suite à la promesse signée en décembre 2018, Galimmo SCA a finalisé l'acquisition auprès de Klépierre d'un centre commercial situé à Saint-Maximin, à proximité de la ville de Creil dans l'Oise (60), pour un montant de 39,5 millions d'euros (droits inclus). Ce centre, attenant à un hypermarché Cora, abrite près de 40 boutiques sur une surface de 4 069 m² GLA. Il associe des enseignes de shopping (prêt-à-porter, cosmétiques, sport) à une offre répondant aux besoins quotidiens des clients (pharmacie, restauration et services). L'ensemble du site qu'il compose avec l'hypermarché et sa cafétéria, tous deux propriétés de Cora, couvre une surface totale de 19 234 m².

En conséquence, Galimmo SCA a intégré dans son pipeline de projets un programme de rénovation / restructuration qui a été engagé dès la finalisation de l'acquisition ainsi qu'un projet d'extension déjà identifié au moment de la signature de la promesse.

L'opération a été financée par un tirage de 25,1 millions d'euros sur le financement bancaire et par fonds propres.

Perspectives

Galimmo SCA poursuit sa politique de gestion active de ses centres commerciaux parallèlement au déploiement du plan d'investissement destiné à renforcer leur attractivité et à valoriser le portefeuille d'actifs en France.

Les revenus de l'exercice 2019 bénéficieront notamment d'une année pleine d'exploitation de Shop'In Houssen (Colmar) dans sa nouvelle configuration ainsi que de l'impact de l'acquisition du centre commercial de Saint-Maximin (Creil) à compter du 8 mars.

Galimmo SCA prépare en 2019 l'engagement de deux projets d'extension majeurs, concernant les centres commerciaux de Rennes-Pacé et d'Ermont, dont les autorisations ont été obtenues et purgées de tout recours. 

Concernant les galeries de Proximité renouvelée, Galimmo SCA va poursuivre le plan de rénovation engagé en 2017, lequel renforce l'attractivité et le confort de ces sites en les adaptant aux nouvelles attentes des clients et des enseignes.


Real Life, Great Stories

Deux ans après sa création, Galimmo adopte la signature de marque Real Life, Great Stories.

Avec cette signature, Galimmo met en avant l'ancrage de ses centres commerciaux au sein de leur territoire ainsi que sa volonté de créer des lieux de commerce et de vie qui rassemblent, propices aux rencontres et où il fait bon vivre. Cette signature est fidèle à ses valeurs de co-conception, d'authenticité, d'excellence et de pragmatisme ainsi qu'à son positionnement de partenaire de confiance pour ses parties prenantes. Galimmo exprime ainsi sa volonté d'être au service du commerce tout en s'engageant au-delà : employeur responsable, créateur de lieux de lien social, acteur économique local engagé et concepteur / gestionnaire de sites respectueux de l'environnement.

A propos de Galimmo SCA

Devenue une foncière en septembre 2016, Galimmo SCA (ISIN : FR0000030611) est une société cotée sur le compartiment B d'Euronext Paris, spécialisée dans l'immobilier de commerce et dédiée à la valorisation et à la gestion de galeries commerciales attenantes à des hypermarchés Cora. Son patrimoine était valorisé à 632 millions d'euros au 31 décembre 2018 Suite à l'acquisition de Creil Saint-Maximin en mars 2019, la société détient dorénavant 52 galeries en France. Elle possède également une participation de 15% dans un groupe qui détient 7 galeries commerciales en Belgique. Galimmo SCA est une société en commandite par actions dont la gérance est assurée par Galimmo Services France, elle-même détenue à 100% par Galimmo Real Estate, foncière qui opère, au travers de ses filiales, un total de 66 galeries commerciales attenantes à des hypermarchés Cora en Europe et dont le patrimoine est valorisé à 1,1 milliard d'euros.

 Pour plus d'information sur la société

Contact Investisseurs

 

Angélique Cristofari
Secrétaire Général
Tél : + 33 1 53 20 86 88
acristofari@galimmo.com  
Contacts Presse

 

Isabelle Laurent
Tél : +33 1 53 32 61 51 / +33 6 42 37 54 17
isabelle.laurent@ddbfinancial.fr

 

Aurélie Chambon
Tél : +33 1 53 32 56 88
aurelie.chambon@omnicomprgroup.com

 

Les annonces et publications financières de la société sont mises à disposition sur le site www.galimmo-sca.com


Annexe 1 : Compte de résultat consolidé simplifié de l'exercice 2018

Compte de rÉsultat consolidÉ simplifié IFRS  2018 2017
En millions d'euros    
Revenus locatifs bruts 37,2 34,9
Charges locatives et immobilières nettes (3,7) (3,4)
Revenus locatifs nets 33,5 31,5
Autres produits 1,7 1,9
Autres charges (8,7) (8,1)
Résultat opérationnel courant avant variation de la juste valeur et quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence  26,5 25,3
Variation de juste valeur sur immeubles de placement 7,9 39,6
Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence 1,7 6,7
Résultat opérationnel courant 36,1 71,6
Autres produits et charges non courants - _
Résultat opérationnel 36,1 71,6
Coût de l'endettement financier net  (3,9)  (3,3)
Autres produits et charges financiers 2,1 2,1
Impôts sur le résultat (10,4) (4,0)
RÉsultat net de l'ensemble consolidÉ   23,9 66,4
RÉsultat net par action (en €) 0,89 2,60
Nombre moyen pondéré d'actions 26 714 039 25 573 697

RÉsultat EPRA 2018 2017
En millions d'euros    
Résultat net de l'ensemble consolidé 23,9 66,4
(i) Variation de juste valeur sur immeubles de placement et autres actifs (7,9) (39,6)
(ii) Variation de valeur des instruments financiers et frais d'annulation des dérivés 0,4 0,8
(iii) Impôts différés résultant des ajustements EPRA 1,9 (3,9)
Ajustements (i) à (iii) sur les coentreprises 0,0 (5,3)
RÉsultat EPRA   18,4 18,4
RÉsultat EPRA par action (en €) 0,69 0,72
Nombre moyen pondéré d'actions 26 714 039 25 573 697


Annexe 2 : Résumé de l'état consolidé de la situation financière au 31 décembre 2018

Bilan consolidé simplifié IFRS  31/12/2018 31/12/2017
En millions d'euros    
Immeubles de placement 633,4 605,9
Actifs financiers non courants 83,0 86,2
Titres de sociétés mises en équivalences 9,7 7,5
Autres actifs non courants 4,4 0,8
Actifs non courants 730,5 700,5
Clients et autres créances 21,9 15,4
Trésorerie et équivalents de trésorerie 68,2 59,4
Autres actifs courants 2,0 12,0
Actifs d'impôts courants 0,9 -
Actifs courants 92,9 86,8
Total Actif 823,4 787,3
Capitaux propres 492,4 470,7
Dettes financières non courantes 159,0 149,8
Passif d'impôts différés 134,9 131,0
Autres passifs non courants 9,5 9,3
Passifs non courants 303,4 290,1
Dettes financières courantes 3,4 1,5
Autres passifs courants 24,2 25,0
Passifs courants 27,6 26,5
Total Passif 823,4 787,3

Annexe 3 : Flux de trésorerie de l'exercice au 31 décembre 2018

Tableau de flux consolidés simplifié IFRS 2018 2017
En millions d'euros    
Marge brute d'autofinancement 26,4 25,4
Variation nette du besoin en fonds de roulement -6,0 -3,2
Impôts sur le résultat payés -10,3 -4,6
Flux nets de trésorerie liés à l'exploitation 10,1 17,7
Flux nets de trésorerie liés aux investissements -21,7 -14,3
Flux nets de trésorerie des opérations financières 19,5 19,7
Incidence des autres variations 0,8 0,1
Variation de la trÉsorerie nette 8,8 23,2
TrÉsorerie et Équivalents À l'ouverture  59,4 36,2
TrÉsorerie et Équivalents À la clÔture  68,2 59,4

Annexe 4 : Répartition du patrimoine immobilier au 31 décembre 2018 (en valeur hors droits) 

  31/12/2018 31/12/2017 Variation
  En M€ En %
du total
En M€ Périmètre
courant
Périmètre
comparable
Shopping - 12 sites 475,4 75% 454,1 +4,7% +2,3%
Proximité - 39 sites 156,5 25% 152,1 +2,9% +2,9%
Total Galimmo SCA 631,9 100% 606,2 +4,2% +2,5%



[1] Retraité de l'effet des extensions livrées depuis le 1er janvier 2017.

[2] Valeur du patrimoine d'actifs immobiliers basée sur les valeurs d'expertise hors droits réalisées par deux experts indépendants : Cushman & Wakefield Valuation France et Jones Lang Lasalle Expertises. 

[3] Retraité de l'impact des extensions en cours.

[4] Résultat net retraité des variations de juste valeur (immeubles et instruments financiers) nettes de leur fiscalité différée (calcul détaillé disponible dans la section 2.3 du Document de référence).

[5] Les comptes consolidés et les comptes annuels ont fait l'objet de procédures d'audit. Les rapports des commissaires aux comptes ont été émis le 19 mars 2019.

[6] Capitaux propres consolidés (calcul détaillé disponible dans la section 2.3 du Document de référence).

[7] LTV net = Endettement net / Valeur du patrimoine (hors droits) ; Endettement net = Endettement brut - Trésorerie et Equivalents de trésorerie.

[8] Centres commerciaux de taille importante, constituant des lieux de destination de shopping pour leurs clients.

[9] Galeries positionnées sur une offre de service complémentaire à celle de l'hypermarché.

[10] Recommercialisations de surfaces libérées depuis moins de 12 mois.

[11] Loyers minimums garantis, hors droits d'entrée, compléments de loyers variables et loyers précaires. S'agissant des loyers en place, ce montant de revenus n'intègre pas les surfaces commercialisées au titre de baux signés avec prise d'effet postérieure au 31 décembre 2018.

[12]  Taux d'occupation EPRA : valeur locative de marché des surfaces occupées / valeur locative de marché des surfaces totales. Il est calculé en retraitant les surfaces maintenues en situation de vacance stratégique dans le cadre de la mise en oeuvre des programmes de rénovation/extension.

[13] Avant coût des couvertures.

[14] Correspond au résultat net retraité des variations de juste valeur nettes de leur fiscalité différée.

[15] Il est précisé que sur un montant total de 23,0 millions d'euros, le dividende distribué au titre de 2017 a été payé en actions nouvelles à hauteur de 21,0 millions d'euros, le solde ayant été versé en numéraire.

[16] Projets engagés : programmes d'investissement en cours de réalisation.

[17] Projets maîtrisés : projets en phase de conception, d'obtention des autorisations administratives et de pré commercialisation, qui bénéficient de la maîtrise du foncier. 

[18] Projets identifiés : projets en phase d'étude qui bénéficient de la maîtrise du foncier.

[19]   Hors paiement du dividende préciputaire dû à l'Associé Commandité de 0,2 million d'euros.

HUG#2239230